绿色，是高质量发展的底色，也是中节能物业在行业独树一帜的特色

。

中节能物业管理有限公司（以下简称“中节能物业”或“公司”）成立于1996年6月，是中节能实业发展有限公司的全资子公司
，致力于成为国内领先的绿色建筑全生命周期综合服务运营商。公司立足杭州
，生辉浙江
，深耕江浙沪，辐射全国。业务遍布浙江、江苏、江西、福建
、广东、四川

、山东等区域。2023年荣获“中国物业服务综合实力百强企业第49名”“中国物业国有企业第30名”“中国产业园区物业服务企业第10名”等多项荣誉
。

公司以“四心+四色”特色党建品牌为引领

，以“全周期
、大运营”为亮点，以“双碳”理念为先导，以落实国家战略为契机，以数字化为底座支撑
，凝心聚“绿”，以“智”致远，赋能零碳园区、生态城区的运营管理，以节能降碳厚植高质量发展底色。

一、抓早顶层设计，做绿色发展的先行者

中节能物业是国内物业行业最早成立能源管理部、最早关注园区节能降耗、最早推进绿色运营工作的物业企业。2010开始启动LED照明等节能改造工程，2013年引进太阳能光伏发电垃圾箱和车牌识别系统
，2014年荣获杭州市节水型企业。2016年推出涵盖节能环保、资源整合
、标准化建设在内的“G.R.E.E.N.”价值体系，并获得“中国物业服务特色品牌企业”称号。2018年全面梳理公司能耗管控工作，通过能源管理体系认证
。

经过28年的发展，公司通过不断优化能源管理制度、创新升级能源管理手段、持续培养全员节能环保意识等方式，从全过程、各领域坚持和强化节能工作，深耕物联网+能源管理，持续打造“1+1+N”绿色管理体系
，即统一的智慧物业管理平台
，统一的智慧园区运营服务平台，以及智慧办公、智慧安防、智慧照明、智慧停车

、智慧消防、智慧充电、智慧能源等各类子系统
，不断构建能源管理、绿色运营的“四梁八柱”，为实现碳达峰
、碳中和贡献中节能物业力量。

二

、抓实创新创效
，做绿色技术的开拓者

中节能物业充分认识到加强技术节能的重要性和紧迫性
，通过大力推进科技创新、提升自主研发能力等方式，推动低碳节能技术的发展和应用，赋能公司可持续

、高质量发展。

（一）嵌入式一体化桥架智能LED灯应用

嵌入式一体化桥架智能LED灯是中节能物业自主研发的照明设备
。根据实际测试和改造案例数据测算
，物联网LED灯具改造后

，比普通LED灯具节能80%，比普通声光控LED灯具节能49%，且寿命更长

、智能化程度更高，同时附加生态属性
。所有灯具可在系统平台上单控或组网控制
，设定不同的模式场景，如：如遇停车场设备检修
、人员参观、早晚高峰等，可视实际情况设定不同的场景，也可通过APP及遥控器的“一键全亮功能”打开所有灯具照明，并在使用完成后，恢复到原有分组模式
。平台具有领先的物联网通信组网技术
，感应LED灯可通过平台集中调控，设定延时亮度时间8s、16s、24s三个延时档位，从而达到节能效果最大化
。

以中节能·西溪首座项目为例
，通过测算
，原地下室停车场LED灯具功率为36W，全天24小时处于照明状态；现应用为无极调光的物联网灯具
，工作状态下（早晚高峰为15W约4小时，中午为10W约2-3个小时）可自定义为5-15W之间，约有3/4时间处于休眠或待机状态

，且分区域亮灯，待机状态为1.65W。综合预计节省电量约196431.2度/年，节约费用约为157144.96元/年。

（二）智慧空调集控系统应用

2023年，中节能物业自主开发了智慧空调集中管控系统。智慧空调集中管控系统是一种智能化管控平台，可将不同品牌和不同制冷类型的空调系统，通过厂家开放的协议端口将集中化管控功能集成到一个平台上
，实现对建筑物空调系统的集中管控。系统运行过程中，单条命令结构简单但可控度高，面对简单的“锁定”命令
，可衍生出“温度”“模式”“风速”的数据锁定，也可显示“禁止开机”的状态锁定，简单的“开”“关”“锁”“解锁”“设置参数”5种命令可以组合为几十种工作模式场景。如
：电梯厅空调可根据客户需要自行开启
，并在下班后统一关闭
；大厅空调统一开启后可自动锁定温度、模式等
；卫生间空调深夜禁止开机
，以免出现浪费情况等。     

中节能智慧空调控制系统具有领先的物联网通讯技术，可根据空调区域不同进行策略定制，从而在节能和品质之间达到完美的平衡。根据项目空调能耗实际数据对比，在应用智慧空调集中控制平台及相应策略任务启动后
，能耗数据得到了持续显著下降
，由40856kW·h/月下降至14085kW·h/月，节能率达50%以上。

（三）全面的能耗数据分析

园区作为能耗大户，既担负着能源安全生产的重任
，也承担着节能减排的责任和义务。近年来，中节能物业通过不断完善优化能耗数据分析，制定了一套符合各种业态园区用能实际情况的能耗分析技术体系。通过能耗的统计和分析强化用能监督，为编制节能规划，制定和实施节能技改措施，完善节能考核指标以及制定合理的能源消费定额标准等方面提供准确可靠的依据，为园区开展节能技术改造和节能减排工作提供强有力的决策支持，实现园区建筑能源管理由粗放型转变为精细型的科学管理
。

（四）智慧能源管理系统应用

中节能物业利用先进的智慧能源计量系统，通过自动化的数据采集与监测机制，实现对用电
、用水
、用气等能源数据的实时采集与监测和计算。借助传感器和智能仪表等设备，能耗数据能自动采集并传输至监测系统，以实现对能源消耗情况的实时监测。系统依据建筑物能源消耗的分布情况进行能耗计量点的选取和设置，使得能耗监测系统可以覆盖在管项目。使用者可通过相关界面调取该建筑物各能耗节点的能耗统计报表，减少用能的“跑、冒
、滴、漏”和计量误差。智慧能源计量系统促使能源管理制度的制定更加切合实际
，有效加强园区能源管理工作，提高能源利用效率
，降低能耗水平，挖掘节能降耗潜力。

先进的智慧能源计量系统是一个兼容多种用能环境、适应不同类型项目、且具有很好的扩展性的智慧物联网能源管理云平台系统。可提供科学准确的能源计量数据，支持用能数据管理、费控管理、分摊计算
、远程控制
、用能分析、在线缴费等完整用能集抄及全方位管理解决方案
，强化能源集约化管理
，提高能源利用效率，提供云端化
、定制化的服务，大幅提高了公司运营管理效率，减少了运营成本
。通过智慧物联网能源管理计量云平台的建设
，确保能源调度的科学性、及时性和合理性，从而提高能源利用水平，实现提高整体能源利用效率，从而达到节能降耗的目的
。

（五）人体存在感应技术应用

为降低公共卫生间用电设备的能耗浪费，中节能物业通过应用人体存在感应技术
，对公共卫生间进行智能化改造。人体存在感应装置可自动检测卫生间内有无人使用
，从而实现自动控制卫生间的照明
、通风、热水器等设备的开闭，有效杜绝了“长明灯”“无人灯”“长流水”等浪费现象。据统计
，通过引入人体存在感应技术，公共卫生间可至少节约约40%的能耗，实现了场景化用能设备的智能化管控

。

三、抓细内部管理
，做绿色运营的自觉者

作为中节能实业公司“三驾马车”中的绿色运营的主体单位


，中节能物业始终牢记集团公司“聚合点滴 创生无限”的核心理念，积极践行“让天更蓝

、山更绿、水更清
，让生活更美好”的企业使命，践行绿色文化，厉行绿色办公，争做绿色运营的自觉者
。

（一）持续优化制度体系建设

近年来，中节能物业编制了《能源管理标准规范》《能源管理评价规范》《能源管理奖励办法》《中节能物业管理有限公司节能减排与生态环境保护管理工作实施细则和行动方案》《中节能物业管理有限公司低碳园区用能管理办法》等制度
，立足公司实际情况，确保能源得到科学管理、合理利用和规范应用
，从制度层面不断明确能源管理“责任田”，提升能耗管控“穿透力”，持续推动公司能源管理标准化和规范化
。

例如，《物业管理能源管理评价规范》可验证公司能源管理体系建设的符合性和运行效果,进一步推进能源管理工作持续改进
，不断提高企业能源利用效率，真正地将PDCA(策划-实施-检查-改进)循环管理方式应用到企业的能源管理工作当中。《能源管理奖励办法》可强化公司能源管理激励约束机制
，增强员工的节能减排的意识和自觉性，全员参与、主动做好节能减排工作。

（二）持续做好项目节能改造

以中节能·西溪首座项目为例
，自2017年正式交付接管以来

，能源管理始终作为特色亮点贯穿园区物业服务运营，一方面
，全面导入公司能源管理体系标准。利用能耗大数据采集分析
，从不同的维度和运行时间计算分析，及时准确地反映园区的能源利用状况，并对其实行全面系统的定量检查，监测分析和预警，从而促进园区节能降耗。另一方面，根据实际需求进行节能改造。一是节电改造，通过对索乐图日光照明系统、电器照明系统等电力系统设备的提升改造
，实现实时监测、系统管理。二是节水改造，对雨水回收处理系统进行保养维护，实现雨
、污水净化再利用。

通过多种举措
，西溪首座园区节能降耗效果显著
，园区公共能耗从2018年的387万kW·h降低到2022年的294万kW·h，节约113tce
，减少二氧化碳碳排放284t，2023年持续降至266万kW·h
。 西溪首座也因此获得多项殊荣：2014年荣膺“2014-2015中国百城建筑新地标”；2016年入选杭州G20峰会官方宣传读物
，并成为中国首个联合国SUC可持续社区国际交流实践基地
；2022年被评为“杭州市绿色建筑与建筑节能运行管理示范项目”
，获得央视点赞。

（三）持续做好员工行为节能

早在2016年，公司就开发了涵盖协同办公
、人力资源
、考勤薪酬、财务收费、预算管控
、客户服务、工程管理、品质管控
、招商租赁等办公功能的数字化物业管理云平台
，经过多年持续升级迭代
，目前已升级为覆盖所有在管园区的智慧园区管理云平台V9.0版本。云平台的运用实现了“无纸化办公”
，办文
、办事流程线上流转
，无需印制资料，节约办公成本，让办公更低碳环保。同时，云平台手机端实现了“移动办公”，各模块功能互通，使办公更高效便捷
。

为切实践行行为节约、绿色办公的绿色发展理念，进一步提高公司员工的节能意识，通过编制《行为节能指导手册》
，开展教育培训、知识问答等公益宣传活动，充分利用新媒体矩阵
，全面普及能源管理法律法规标准、能源全流程管控、能源统计分析等相关知识

，引导全体员工树立“浪费不以量小而为之，节约不以微小而不为”的节能观念,从个人做起、从岗位做起、从小事做起，为擦亮“绿色物业”金字招牌贡献力量。

未来
，中节能物业将进一步深入学习贯彻习近平生态文明思想，积极践行集团公司“让天更蓝、山更绿
、水更清，让生活更美好”的企业使命
，把提高能效作为实现碳达峰
、碳中和的重要着力点，进一步打造“绿色物业”金字招牌，为实现碳达峰
、碳中和贡献中节能物业力量。